Найди свой дом в Черногории прямо сейчас

Понятие «нелегализованная» или «нелегальная» недвижимость

В черногорском документе о праве собственности на недвижимость (list nepokretnosti) можно встретить пометку: nema dozvolu, то есть «отсутствует разрешение на строительство». Если вы увидели такую фразу, то перед вами документ на «нелегализованную» или «нелегальную» недвижимость. Десятки тысяч зданий в Черногории не имеют разрешений на строительство, но при этом являются предметом оборота на рынке – их продают, покупают, передают в наследство и пользуются ими десятилетиями. 

История вопроса: откуда в Черногории появились нелегальные дома

В 1991 году начался распад Югославии. В течение следующих 15 лет на этой территории появились семь независимых государств.

Новые проекты развития территорий местные власти составлять не успевали. В некоторых регионах ДУПы (детальные урбанистические планы) не разрабатывались 20–30 лет. А значит, у собственников не было никаких шансов получить официальное разрешение на строительство.

Построив дом, владелец регистрировал его в кадастровой и налоговой службе. Государство это здание принимало и выдавало свидетельство о собственности (лист непокретности) с отметкой «Нема граджевинске дозволе». После этого объект включался в оборот на рынке недвижимости. С ним можно было совершать любые операции – продавать, дарить, сдавать в аренду. 

Это происходило не только с частными собственниками, которые строили дома для личного проживания, но и с застройщиками. В результате на рынок вышли тысячи квартир в многоэтажках без разрешений. 

Старт легализации

Несколько лет назад власти Черногории наконец занялись кадастровыми вопросами.

Сносить частную собственность не представляется возможным, если только недвижимость не находится в природоохранной зоне. Владельцы не виноваты в том, что в переходный период государственные институты были не готовы сопровождать строительство. Поэтому в 2016 году власти Черногории запустили  процесс массовой легализации недвижимости. Парламент принял закон «О регулировании неформальных объектов» (Zakon o regularizaciji neformalnih objekta), который позволял вывести из тени весь самострой. Для легализации необходимо подать заявление, собрать небольшой пакет документов и заплатить налог за подключение к городским коммуникациям (komunalije).

Был установлен дедлайн – 15 июля 2018 года. Но уложиться в срок не получилось. В октябре 2019-го власти отчитались, что получили 51 тыс. обращений, из которых обработали около 30 тыс.

Было решено, что легализация станет бессрочной, но только для объектов, появившихся до 2018 года и отмеченных на ортофотопланах, которые как раз в этот переходный период и сделали. Таким образом, дома, построенные после дедлайна, легализовать будет невозможно.

Недвижимость без разрешений на строительство – всё ещё норма на черногорском рынке, такого жилья по-прежнему много. Бояться покупки таких квартир и домов не стоит, но нужно произвести тщательную проверку документов.

Рекомендации

Что делать, если вы думаете о покупке дома или квартиры без разрешения на строительство? Вот наши советы:

1)     Выясните, подал ли собственник жилья документы на легализацию и были ли они приняты «општиной». Если документы на легализацию поданы и собственник подтверждает наличие «Элабората», значит, вам просто необходимо дождаться, когда кадастровая служба начнет процесс легализации в вашем районе.  

2)     Будьте готовы к оплате так называемых «комуналий», налога за подключение к городским коммуникациям. В среднем, на побережье сбор составляет €70–150 за м2 недвижимости. При единовременном платеже сумма снижается примерно на 40%, также можно оформить рассрочку на любой срок до 10 лет.

3)     Обратитесь к нашему специалисту с целью выяснения всех деталей: соблюдены ли Технические условия при строительстве здания, например, не построено ли лишних этажей, или что здание краем не зашло на чужой участок. 

Этапы легализации 
•    Подача заявления

•    Подтверждение о подаче заявления

•    Анализ стабильности и безопасности объекта

•    Решение о легализации

•    Типовой пакет документов для легализации дома площадью до 500 кв. м

•    Заявление. Его может подавать сам собственник или его представитель. 

•    Свидетельство о собственности – так называемый лист непокретности, выписка из государственного реестра.

•    Обследование состояния объекта (elaborat), заверенное лицензированной геодезической организацией (три копии), копия кадастрового плана или выдержка из кадастрового плана.

•    Свидетельство о сейсмической безопасности – его также готовит лицензированный специалист, например архитектор. 

•    Архитектурный проект (три копии), выполненный лицензированной компанией. Помимо базовых характеристик объекта, он содержит чертежи фундамента, поперечных разрезов и фасадов, описание инженерных решений и коммуникаций. Архитектурный проект не нужно представлять для объектов, которые используются как основное жильё. 

ВНЖ (привременный боравак или боравак) – официальный документ (пластиковая карточка), который выдается иностранцу как подтверждение разрешения на проживание на территории страны, обычно на 1 год.

Основные способы получения ВНЖ в Черногории:

1. Трудоустройство по контракту в Черногории.
2. Открытие фирмы – предпринимательская деятельность, ведение бизнеса в стране.
3. Воссоединение с семьей.
4. Брак с гражданином/гражданкой Черногории.
5. Владение собственной яхтой или недвижимостью на территории страны.
6. Профессиональное обучение или образование (школа или ВУЗ).
7. Получение статуса «цифрового кочевника».

Главные условия для получения ВНЖ:

• возраст заявителя должен быть не менее 18 лет (не обязательно при ВНЖ по воссоединению с семьей);
• необходимо предоставить загранпаспорт с действующим сроком годности (не менее чем на три месяца больше срока, на который утверждается вид на жительство);
• необходимо доказательство наличия средства к существованию (выписка с местного банковского счета или подтверждение от работодателя) и места для проживания (нотариальный договор аренды или документ о праве собственности на недвижимость).
• граждане, уже имеющие ВНЖ или ПМЖ в Черногории, могут перевезти на территорию страны членов своей семьи (супруга/супругу, несовершеннолетних детей) и оформить для них вид на жительство, указав основную причину переезда – воссоединение семьи.

Плюсы получения ВНЖ в Черногории по сравнению со статусом туриста:

• Обычным туристам крайне сложно открыть счет в банке. Иностранный гражданин с ВНЖ может открыть счет.
• Имея ВНЖ, можно купить автомобиль и зарегистрировать его на свое имя.
• ВНЖ по бизнесу дает возможность получать лечение и медицинское обследование бесплатно (в том числе и членам семьи, при условии получения ими ВНЖ по воссоединению семьи).
• Дети с ВНЖ имеют право посещать муниципальный детский сад и школу
• Нет необходимости делать «визаран», то есть выезжать за пределы страны каждые 30 дней.

Рассмотрим 2 основных способа получения ВНЖ подробнее.

ВНЖ ПРИ ВЛАДЕНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Если вы владеете домом или квартирой (у вас в собственности не менее ½ любой недвижимости в Черногории, за исключением земельных участков), вы имеете право на оформление ВНЖ (боравка). Документ выдается на 1 год и его можно продлить неограниченное количество раз, пока объект находится в собственности. После получения пластиковой карточки собственник жилья имеет право на оформление «боравка» для близких членов семьи (детей до 16 лет и супруга/супруги). 

Документы, необходимые для получения ВНЖ по недвижимости:

1. Заграничный паспорт или удостоверение личности, действительное минимум на 3 месяца больше желаемого срока получения боравка. То есть, если вы хотите получить ВНЖ на год, ваш заграничный паспорт должен быть действительным минимум 15 месяцев на момент подачи документов.
2. Документ о праве собственности на недвижимость («лист непокретности»).
3. Медицинская страховка на срок 30 дней или копия «здравственной книжицы» (черногорская государственная медицинская страховка»).
4. Справка о наличии суммы не менее 3650 евро на одного человека на счету в черногорском банке (в некоторых општинах с 2022 года эта сумма составляет не менее 5400 евро на человека).
5. При первичной подаче документов по этому способу: справка об отсутствии судимости (с судебным переводом на черногорский язык) не старше 6 месяцев (рекомендуется не старше 3 месяцев на момент подачи документов).
6. Квитанция об оплате туристического налога («туристичка регистрация»).
7. Квитанции об оплате пошлин (47 евро).

ВНЖ ПРИ ОТКРЫТИИ КОМПАНИИ

Право на ВНЖ имеют иностранцы, работающие в Черногории в своей фирме или ведущие предпринимательскую деятельность в качестве Индивидуального предпринимателя (ИП). Минимальный уставной капитал составляет всего 1 евро. Обычная форма собственности – это D.O.O., аналог нашего ООО.

Компания может быть зарегистрирована на имя заявителя, подающего документы на ВНЖ, но заявитель должен также являться директором компании. Просто учредитель D.O.O. ВНЖ Черногории не получит. 

Предприниматель обязан платить налоги и сдавать бухгалтерскую и налоговую отчетность, даже нулевую.

Основные документы, необходимые для получения ВНЖ при открытии компании:

1. Заграничный паспорт или удостоверение личности, действительное минимум на 3 месяца больше желаемого срока получения боравка. То есть, если вы хотите получить ВНЖ на год, ваш заграничный паспорт должен быть действительным минимум 15 месяцев на момент подачи документов (с судебным переводом на черногорский язык).
2. Медицинская страховка на срок не менее 30 дней на дату подачи.
3. Подтверждение от работодателя о трудоустройстве с указанием заработной платы или наличие средств в размере не менее 3650 евро на счету черногорского банка (в некоторых општинах с 2022 года эта сумма не менее 5400 евро на человека).
4. Подтверждение открытия фирмы (D.O.O.), а именно выписка из “CRPS” (действительна 30 дней).
5. Подтверждение образования - оригинал диплома ВУЗа или школьного аттестата, включая вкладыш об отметках (с судебным переводом на черногорский язык).
6. Нострификация школьного аттестата или диплома об образовании.
7. Справка об отсутствии судимости (с судебным переводом на черногорский язык), не старше 6 месяцев (рекомендуется не старше 3 месяцев на момент подачи документов).
8. Документ, подтверждающий наличие места жительства в Черногории (нотариальный договор долгосрочной аренды жилья и «лист непокретности» или только «лист непокретности» в случае, если вы владеете недвижимостью).
9. Медицинская справка, подтверждающая удовлетворительное состояние здоровья заявителя («доказ о здравственной способности»).
10. Квитанция об оплате туристического налога («туристичка регистрация»).
11. Квитанция об оплате пошлин (67 евро).

Наши специалисты всегда помогут вам в получении внж любого типа

Стоимость услуг*: 

1.     ВНЖ ПРИ ОТКРЫТИИ КОМПАНИИ

Открытие D.O.O. – 200 €

Комплексная услуга: открытие D.O.O. + ВНЖ на 1 чел с нострификацией аттестата – 700 €

Комплексная услуга: Открытие D.O.O. + ВНЖ на 1 чел с нострификацией диплома – 800 €

ВНЖ для членов семьи при воссоединение с семьей на 1 чел – 200 €

Полный комплекс: ВНЖ на семью из 4 чел (отец, мать, 2 ребенка) с нострификацией аттестата – 1300 €

Полный комплекс: ВНЖ на семью из 4 чел (отец, мать, 2 ребенка) с нострификацией диплома – 1400 €

2.     ВНЖ ПРИ ВЛАДЕНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Комплексная услуга - от 250 € (в зависимости от општины)

*Данные услуги включают подготовку пакета документов и подачу в необходимые инстанции, оплату гос.пошлин, сопровождение заявителя для подачи документов в МУП

**Данные услуги НЕ включают в себя открытие счета ЮЛ, ФЛ, туристическую регистрацию, нотариальный договор об аренде жилья (подтверждение места проживания)

Одним из главных вопросов при покупке недвижимости встает вопрос о налогах на недвижимость. Так сколько же и когда придется платить покупателю в Черногории?

1. ЕДИНОВРЕМЕННЫЙ НАЛОГ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
После покупки недвижимости покупатель должен заплатить налог в размере 3% от стоимости жилья. При этом, если вы купили квартиру от застройщика (инвестора, «инвеститора»), то налог не платится. Но с 1 Января 2023 года в рассчетах налога на приобретение недвижимости произойдут изменения! Они коснутся тех, кто купил недвижимость стоимостью 150 000 евро и больше.  Итак, если стоимость покупки составляет 150 000 и выше, то Вы обязаны заплатить фиксированно 4 500 евро, плюс 5 % от суммы выше обозначенного порога. Например, если ваша квартира стоит 200 000 евро, то нужно заплатить 4 500 евро и 5 % от 50 000. Если дом или квартира стоит более 500 000, то покупатель заплатит 22 000 евро плюс 6 % на разницу цены. То есть, если недвижимость стоит 600 000, то нужно заплатить 22 000 евро и 6 % от 100 000.                                                                                                                                                                                                           

Как рассчитывается налог?

Налог на покупку недвижимости рассчитывает налоговая инспекция. Сотрудник службы выдает бланк, который необходимо заполнить. Если вам еще не выдали «матични брой» (JMBR),уникальный номер (аналог русского ИНН), то сначала вам должны присвоить его. Важно при оплате налога указать этот номер в платежном поручении. 

Инспектор дает заключение о рыночной стоимости вашего жилья. В расчет берутся определенные параметры, а также цена в договоре. Если цена в договоре покажется сотруднику заниженной, то вам рассчитают налог, исходя из заключения оценщика о рыночной стоимости.

Когда надо платить налог? 

Налоговые органы действуют параллельно и независимо от кадастра. Как правило, покупатель получает Решение об уплате налога прежде, чем на него будет переведено право собственности. Налог нужно оплатить в 15-дневный срок с даты получения Решения налогового управления. В случае задержки с уплатой налога могут начисляться пени.

Налог на приобретение недвижимости не платится, если:

·       недвижимость переходит по наследству наследникам первой очереди, супругу или родителям

·       недвижимость передается в дар наследникам первой очереди или супругу;

·       при разделе совместного имущества в случае бракоразводного процесса;

·       недвижимость вносится в качестве уставного капитала черногорского юридического лица или в качестве увеличения уставного капитала;

·       недвижимость переносится в случае слияния, поглощения и разделения юридического лица;

Согласно Закона о наследстве, иностранцы уравниваются в правах с гражданами Черногории в вопросах наследства. К наследниками первой очереди относятся супруг и дети. Наследство между наследниками первой очереди делится в равных долях. К наследникам второй очереди относятся родители, сестры и братья.

2. ЕЖЕГОДНЫЙ НАЛОГ НА СОДЕРЖАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

К налогооблагаемой недвижимости относится: земля, дома, строительные объекты (коммерческие, жилые и прочие); отдельные части жилого здания (квартиры, коммерческие помещения, гаражи или парковочные места и т. д.).

Налогоплательщиком является юридическое или физическое лицо, которое владеет недвижимостью на 1 января года, для которого рассчитывается налог.   

Установленный Законом о недвижимости ежегодный налог на недвижимость составляет 0,1%-1% от рыночной стоимости недвижимости.

Каждый муниципалитет может определить более высокую налоговую ставку, чем ту, что установлена Законом. Таким образом, налог может быть увеличен  на 25% — 150% от первоначальной ставки. При определении налоговой ставки учитывается ряд показателей, включая удаленность от моря, год постройки, состояние, размер, тип объекта и прочее.

Ставка налога на нелегальные объекты больше, чем на легализованные!

Налоговые льготы предоставляются для жилой недвижимости, которая служит основным местом проживания. Для главного налогоплательщика льгота от 20% и для каждого члена домохозяйства от 10% (эта льгота может составлять до 50% от установленного налогового обязательства). 

3. ТУРИСТИЧЕСКИЙ НАЛОГ
Туристический налог (серб: turistička taksa — туристичка такса) начисляется ежегодно вместе с годовым налогом на недвижимость. Он начисляется на всю недвижимость на побережье, вне зависимости от гражданства владельца. От туристического налога могут быть освобождены иностранные граждане с ПМЖ или граждане Черногории, если они смогут доказать, что это единственное жилье или постоянное место проживания (если есть другая недвижимость). 

Нерезиденты платят более высокие налоги на недвижимость, чем резиденты! Налоговые ставки для иностранцев уравниваются с налогами для черногорцев при получении ПМЖ.

4. НАЛОГ НА СДАЧУ НЕДВИЖИМОСТИ В АРЕНДУ

Долгосрочная аренда

При сдаче недвижимости в аренду на длительный срок, например, на год, владелец должен уплачивать налог на доход в размере 15% (налог изменен с 2022 г.). Налог оплачивается до 31 марта за предыдущий год. Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию в налоговую инспекцию по месту нахождения недвижимости.

Краткосрочная аренда

Сдача недвижимости в краткосрочную аренду, посуточно, требует обязательного оформления соответствующего Разрешения. Эта процедура называется категоризация объекта. Процедура оформления, а также срок действия Разрешения зависит от типа объекта. 

При краткосрочной аренде владелец недвижимости платит вмененный налог на прибыль, который рассчитывает налоговый орган в зависимости от категории объекта, количества мест для размещения и других показателей.